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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

BORLOO NEUF

Contribuables concernés : Tout Investisseur imposé
Type d'avantage fiscal : Amortissement du bien jusqu'à 65 % au plus
Conditions à respecter : Loyer plafonné. Engagement de location de neuf ans

Précisions complémentaires : Dispositif pérenne sans date butoir

Dispositif

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Logements concernés

Peuvent bénéficier du statut Borloo neuf

les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Borloo.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Borloo.

Réhabilitation en neuf

La déduction au titre de l'amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Borloo" neuf aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter de la date de publication de la loi (non connue à ce jour) et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter de la date de publication de la loi qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 6 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant sept ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien. Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d'acquisition du bien.
Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est fixée à 30 % ou 45 % pour les logements donnés en location dans le cadre d’une convention sociale.

De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Obligations à respecter

Le dispositif Borloo exige des propriétaires bailleurs l'engagement :
- que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable,
- et que les conditions de loyer et de ressources du locataire seront respectées. (voir tableau et carte annexe)
Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
au décès du contribuable ou de son époux
une suspension temporaire de location ( A l’issus d’une période de location d’au moins trois ans, le bailleur peut suspendre son engagement de location pour mettre le logement à la disposition à titre onéreux ou gratuit, d’un ascendant ou descendant. La période de mise à disposition ne peut excéder neuf ans. La mise à disposition au profit d’un ascendant ou descendant a pour effet de suspendre le régime de faveur. Ainsi, durant toute la période, la déduction au titre de l’amortissement et la déduction spécifique ne sont pas applicables. En outre, cette période de mise à disposition n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans. La mise à disposition ne peut intervenir qu’au cours de la période initiale d’engagement de location. La période de mise à disposition est calculée de date à date à compter de celle de la suspension de la période de location jusqu’au départ des lieux de l’occupant).

Conditions de plafonnements

Les conditions de plafonnement du loyer sont fixées chaque année par décret ou instruction administrative.
Des conditions de ressource du locataire sont demandées. (voir tableau et carte annexe)

Travaux effectués au cours du bail

Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

Cas spécifiques des parkings et garages

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers..

Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de l'emplacement de stationnement.

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